Кому принадлежит залоговый депозит после окончания аренды — арендодателю или арендатору?

Один из самых распространённых споров между арендодателем и арендатором возникает после окончания срока аренды и касается возврата залогового депозита (security deposit). Независимо от того, являетесь ли вы арендатором или арендодателем, право на возврат залогового депозита — полностью или частично — определяется действиями и обязанностями обеих сторон как в начале, так и в конце срока аренды.

Поэтому важно понимать свои права и обязанности независимо от того, пытаетесь ли вы вернуть депозит или удержать его.

Что такое залоговый депозит?

На первый взгляд ответ кажется очевидным. Однако, как и многие понятия, которые кажутся само собой разумеющимися, термин «залоговый депозит» имеет юридическое определение, установленное законом.

В частности, § 44-7-30(3) Свода законов штата Джорджия (O.C.G.A.) определяет залоговый депозит как:

Значение этого определения заключается также в том, что оно исключает.

Как прямо указано в законе, невозвратные сборы и иные аналогичные платежи не считаются залоговым депозитом и, как правило, остаются у арендодателя.

Поэтому крайне важно, чтобы договор аренды чётко определял, какие суммы являются возвратными, а какие — нет. В противном случае между сторонами могут возникнуть споры относительно назначения и характера платежей.

Например, если договор требует внесения первого и последнего месяца аренды авансом, но не уточняет назначение этих платежей, арендатор может считать их возвратными, тогда как арендодатель будет придерживаться противоположной позиции.

Обязанность проведения осмотра и строгие сроки

В начале аренды арендодатель обязан предоставить арендатору подробный перечень всех существующих повреждений помещения.

После этого арендатор имеет право осмотреть помещение и либо согласиться с указанными недостатками, либо оспорить их.

Этот первоначальный осмотр чрезвычайно важен для обеих сторон, поскольку создаёт официальный документ, фиксирующий состояние имущества на момент передачи.

В конце срока аренды данная процедура повторяется.

Согласно O.C.G.A. § 44-7-33(b)(1), арендодатель обязан провести итоговый осмотр помещения в течение трёх рабочих дней после освобождения объекта.

Арендатор, в свою очередь, имеет право осмотреть помещение и оспорить результаты в течение пяти рабочих дней.

Эти сроки толкуются судами строго. Их несоблюдение может привести к утрате права на удержание или получение залогового депозита.

Важно помнить, что обычный износ помещения не может считаться ущербом.

Закон исходит из того, что имущество неизбежно будет иметь признаки нормального использования. Такие признаки нельзя компенсировать за счёт залогового депозита, если они не вызваны небрежностью, неосторожностью, несчастным случаем или злоупотреблением со стороны арендатора.

Возврат залогового депозита

После завершения итогового осмотра у арендодателя есть 30 дней для возврата залогового депозита арендатору.

Если арендодатель удерживает часть депозита в связи с выявленными повреждениями, он обязан предоставить письменное объяснение с точным указанием причин удержания.

Эти требования также подлежат строгому соблюдению.

Арендодатель не вправе задерживать возврат депозита более чем на 30 дней и не может удерживать сумму, превышающую фактический размер ущерба, который был конкретно указан в итоговом акте осмотра.

Последствия невозврата залогового депозита

Несоблюдение любого из перечисленных требований — включая проведение первоначального и итогового осмотра, а также соблюдение установленных сроков — может привести к полной утрате арендодателем права на удержание депозита, даже если имуществу действительно был причинён ущерб.

Более того, нарушение этих требований лишает арендодателя права предъявлять иск к арендатору о возмещении ущерба имуществу, хотя в обычной ситуации такой иск был бы возможен, если суммы депозита оказалось недостаточно для покрытия убытков.

Если арендодатель не возвращает ту часть депозита, которая должна быть возвращена арендатору, он может быть обязан выплатить:

• сумму, в три раза превышающую неправомерно удержанные средства;

• расходы на оплату услуг адвоката арендатора.

В зависимости от обстоятельств спора общая ответственность арендодателя может составить сумму, в шесть-десять раз превышающую первоначальный размер залогового депозита.

Именно поэтому соблюдение всех установленных законом обязанностей и сроков имеет критически важное значение.

Важное исключение

Несмотря на всё вышесказанное, существует одно важное исключение, которое может сделать указанные правила неприменимыми.

Согласно O.C.G.A. § 44-7-36, данные положения не распространяются на жилые помещения, принадлежащие физическому лицу, которое в совокупности владеет десятью или менее объектами аренды, если только управление объектом не осуществляется третьим лицом за вознаграждение.

Что это означает на практике?

Во-первых, термин «физическое лицо» означает, что корпорации и компании не могут воспользоваться этим исключением даже в том случае, если владеют только одним объектом недвижимости.

Хотя корпорации признаются субъектами права, они не являются «физическими лицами».

Во-вторых, даже если арендодатель является физическим лицом и владеет только одним объектом, он теряет право на данное исключение, если нанимает управляющую компанию для обслуживания аренды — даже если её функции ограничиваются сбором арендной платы.

По нашему опыту, это относится к большинству арендуемых объектов, поскольку индивидуальные владельцы редко самостоятельно занимаются управлением недвижимостью.

Именно поэтому арендаторам важно внимательно изучать договор аренды и выяснять, кто именно указан в качестве арендодателя.

Для арендодателей это также является важным фактором, который следует учитывать при принятии решения о привлечении управляющей компании.

Просто спросите адвоката

Для многих людей договор аренды становится одним из первых письменных контрактов в жизни.

Зачастую арендаторы не до конца понимают свои права и обязанности. В то же время арендодатели могут не осознавать всю строгость требований закона и серьёзность последствий их нарушения.

Когда речь идёт о залоговом депозите, такое непонимание может стоить любой из сторон сотен или даже тысяч долларов.